Недостатки строительных работ

Содержание

Недостатки в работе. Пошаговая инструкция по строительному спору | Адвокат Мугин Александр

Недостатки строительных работ

Опишу на примере конкретном примере как выиграть суд у нерадивого подрядчика на деле, которое недавно закончил. Из этой статьи вы узнаете на что необходимо обратить внимание, если вы собрались поспорить с подрядчиком, а также покажу типичные ошибки, которые допускают недовольные результатом работы заказчики.

Счастливый обладатель подмосковной дачи давно мечтал о бассейне. Нашел компанию, которая заверила его, что сделает все быстро и качественно.

Заказчик оплатил аванс, рабочие приступили к работе, однако через некоторое время стало очевидно, что результат работ будет не совсем таким, как ожидал заказчик. Не будучи экспертом можно было понять, что недостатки носят существенный характер. Однако подрядчик не спешил их устранять и продолжал работу.

Как часто бывает, подрядчик в ходе выполнения работ предложил увеличить стоимость работ, при этом также стало понятно, что к установленному договором сроку работы не будут выполнены.

После отказа заказчика оплачивать дополнительные деньги между заказчиком и подрядчиком произошел разговор на повышенных тонах и подрядчик ушел с объекта.

Ожидания заказчика попользоваться бассейном в обозначенные сроки не оправдались и он жаждал крови.

Сначала в ходе беседы заказчик хотел заставить подрядчика доделать работу и устранить недостатки. Пришлось ему объяснить, что по закону нет такого механизма, чтобы заставить кого-то доделать работу.

Действительно, даже если предположить, что суд вынесет решение об обязании кого-либо выполнить работу, каким образом исполнять такое решение? Не будет же судебный пристав силой тащить рабочих на стройку и дубинкой бить подрядчика, если тот откажется… рабский труд у нас запрещен конституцией.

Кстати, защищая подрядчиков, в том числе строительные компании, которые обслуживаются у нас, иногда приходится встречаться с такими требованиями заказчиков, то есть некоторые заказчики даже в суд с такими требованиями обращаются, а по факту просто тратят ресурсы на такие бесперспективные споры. Не делайте так.

Если работы выполнены с недостатками, то закон (ст. 723 ГК РФ) предусматривает для заказчика только право потребовать:

– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В данном случае потребовать, конечно можно, но если подрядчик отказывается устранять недостатки, либо просто игнорирует требование, то заставить его в судебном порядке, как я уже написал выше, перспективы нет.

Казалось бы право потребовать у заказчика есть, а как обязать не понятно. Да и не всегда целесообразно поручать подрядчику устранение недостатков, бывает квалификация рабочих такова, что они только еще хуже сделают. Ниже расскажу логику правоприменителя (суда).

– соразмерного уменьшения цены. Тут развитие событий также будет зависеть от того оплачена ли работа авансом вперед или заказчик может удержать из стоимости работ, стоимость устранения недостатков. Зачастую, если работы оплачены авансом, подрядчики отказываются возвращать деньги.

– возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено договором. Зачастую заказчики начинают устранять недостатки самостоятельно, не осознавая последствий своих действий.

Если коротко, то для того, чтобы заказчик мог рассчитывать на взыскание расходов на устранение недостатков он должен как минимум надлежащим образом зафиксировать такие недостатки, верно определить стоимость их устранения, убедиться, что договором ему предоставлено право на устранение недостатков.

Недостатки фиксируются путем проведения строительно-технической экспертизы, о которой подрядчик должен быть заблаговременно уведомлен. Все что касается таких экспертиз – достаточно большая тема, которую я постараюсь описать в отдельной статье.

Что же делать, если подрядчик отказывается устранять недостатки, не желает уменьшать цену работ на стоимость устранения недостатков или если договором не предусмотрено право заказчика устранять недостатки самостоятельно?

Если требование об устранении недостатков проигнорировано подрядчиком, то надо исходить из того, что самым логичным является воспользоваться иными правами – потребовать соразмерного уменьшения стоимости работ, либо устранить недостатки самостоятельно.

Вы, конечно, можете взять инструменты в руки и сами устранить недостатки, но надо позаботиться о том, чтобы как то оценить вашу работу, если вы решите впоследствие взыскать с подрядчика стоимость устранения недостатков, проще привлечь третьих лиц).

Если подрядчик не согласен на уменьшение стоимости работ, то заказчик, которые оплатил работы вперед авансом, вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с подрядчика соответствующих сумм. Тут также необходимо будет доказать суду факт наличия недостатков, а также стоимость их устранения.

Что касается самостоятельно устранения недостатков, то тут надо смотреть договор.

Если договором такое право заказчику не предусмотрено, то надо проверить действует ли договор, не истек ли срок его действия.

Если договор продолжает действовать, например, содержит фразу, что «договор действует до исполнения сторонами своих обязательств», то перед тем как приступить к устранению недостатков необходимо также, во-первых, зафиксировать факт наличия и стоимость устранения недостатков, а, во-вторых, расторгнуть договор, направив подрядчику отказ от исполнения договора (тут тоже надо в договоре посмотреть порядок расторжения договора, иногда в договорах прописывают, что договор считается расторгнутым по истечение определенного срока с момента направления подрядчику или получения отказа подрядчиком, соответственно до расторжения договора недостатки лучше не устранять.

Если же заказчик вправе устранять недостатки, то также – фиксируем факт наличия недостатков и стоимость устранения, отказываемся от исполнения договора, в зависимости от обстоятельств, полностью или частично, после чего можно приступать к устранению недостатков.

Некоторые распространенные ошибки, которые допускают заказчики в строительных спорах:

  1. Заказчик устраняет недостатки самостоятельно, не зафиксировав надлежащим образом сам факт наличия недостатков. В суде подрядчик скорее всего будет утверждать, что заказчик просто «капризничал», фактически результат работ принял, но почему то решил все разломать и переделать.

    Суд же выносит решение исходя из доказательств, на которые стороны ссылаются в обоснование своих доводов, а если заказчик не позаботился о фиксировании недостатков, то и доказать, что они действительно были он не сможет. Соответственно суд откажет заказчику в удовлетворении требований.

  2. Заказчик обращается в суд с требованием о взыскании стоимости невыполненных работ, хотя договор продолжает действовать.

    Тут суд может отказать заказчику на том основании, что раз договор продолжает действовать, то подрядчик вправе в любой день завершить работу, соответственно, если суд взыщет деньги, а подрядчик закончит работу, то будет нарушен баланс прав и обязанностей, т.е.

    заказчик получит результат работ, а также будет иметь место обязательное для исполнения решение суда, что, очевидно, не справедливо.

  3. Заказчик направляет корреспонденцию по неверному адресу, либо ведет переписку, в том числе по электронной почте и в мессенджерах, с лицом, хоть фактически и имеющим отношение к работам, но по факту не имеющим никакого отношения к организации, с которой заключен договор подряда. Это касается и претензионной переписки и уведомлений о проведении осмотров и направления мотивированных отказов в приемке работ.

 После того, как я объяснил заказчику, что в данном случае заставить подрядчика устранить недостатки мы не сможем, я организовал проведение осмотра бассейна специалистом, который сделал вывод о том, что устранение недостатков возможно только посредством полного демонтажа и выполнения работ заново, стоимость которых была фактически соразмерна сумме аванса.

Подрядчику была направлена претензия с требованиями:

1) добровольно вернуть оплаченный аванс;

2) выплатить денежные средства в счет возмещения расходов, которые будет необходимо понести для устранения недостатков;

3) выплатить неустойку, а с учетом того, что по Закону о защите прав потребителей она составляет 3% за каждый день просрочки и на момент отказа от договора прошло больше месяца, неустойка была сильно больше цены договора;

4) компенсировать моральный вред;

5) компенсировать расходы на проведение экспертизы.

Претензия была проигнорирована подрядчиком и мы обратились с исковым заявлением о взыскании соответствующих сумм со «злодея».

Итого, при оплаченном заказчиком авансе в 388 688 руб. с подрядчика было взыскано 1 968 265 руб

 Сейчас еще обратились в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, так что доверитель точно останется «при своих».

Источник: https://www.advokat-mugin.ru/nedostatki-v-rabote-poshagovaya-instrukciya-po-stroitelnomu-sporu/

���� ������������������, ������ ���������������� ����������������������, ���������������� ���������� �� ������������������

Недостатки строительных работ

“���������������� �� ������������!” – ������������������ �������������� ���������������������� �������������� �� ����������������.

���������� ���������� ������������, ���� �� ������������ �������������� ��������������, �������������� �������� ������������ ����������, ���������������������������� �������������� �� ������������������ ����������������.

����, ������ ���������� ������������, ������������������ ������������ ������ ����������������, ������ �������������� �� ������������������, ���������������������� ���������� �������������� ���� ��������������������������������.

�� �������� ������������������ ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ����, ���������� �������������� �������������������� ���������� �������������������� �� ����������������������.

�������������� ���������� �������������� �� ������������������ �������������������������� ���������������� �� �������������� ���������� ���������� ����������������������.

������������������������ �������������� ������������ ������������������ ���������� ��������������������, �� ��������-�������������� ���������� �� ������.

���� ����������������, ������ ������ �������������������� �������������� “���� ������������������������ �������������������� �� ���� ���������������� �������������������������� ������������������������ ����������������”.

���������������� ���������������� ���������� ���� �������������������� ��������, �������������� ���������������� �������������������� �������������������� ������������ ��������������������������.

���� ������������ �������������� ���������������� ������������������, ���������������������������� ������������������ ���������� ���������������������������������� �� ���������������������������� ���������������� �������������������������� �� ���������� ����������������������.

�� ���������������� ���������� �������������������� �� �������� ������������ ������������ ���������� “�� ������������ �������� ������������������������”.

������ ������ �������������������������� �������� ������������������ ������.

������������������ �������������� ���� ���������������������� ���������������� �� ������������������������������ �������������������������� ������������������: �� ������, �� ����������, �� �������������� – ������ ������������, ���������������� ������������ ��������������, �������� ������������ ��������������, �������� ������������������ �������������� ���� �������������� ���������������� ������������. �������������������� ���������������� ������������������������, �������� �������������������� ������������������ ���������������� ������ �������������������� ������ �������������� ������ ������������������ ��������������.

���� �������������������� ���������������� �� �������� ������������������ ������������������: �������������������� ���������������� ���������������������������� �� ���� ������������ ������������������������ ���������������� ���� ��������������������.

�� �������� ���������������� ���������������� ������ ��������������������, ���� �������������� ���� ������������ ������������������ “���������������������������� �������������������� ���������������������� ������ ������������������������ �������������������� ��������”.

������ �������������������� �������� �������������� ���������� �� �������������� ��������������������������.

�� ������, ������������ ��������������������, �� ���������������� �� ������������������ �������� �������������� �� ������, ������ ������������������������ ���������������� ���������������� ������������ ������������������������������ ������������������ ������������������������ �� ���������������������� �� ���������������������������������� ����������������������.

������ ���� �� ��������������������������, ���� �������� ���������������� ���������������� �������������������������� ���������������� ���������������� ���������� ������������������������ �� ������������������. �� ������������, ���� ���������������� ���������� ������������ ������������ ���� ������������.

�������� �� ���������� �������� �������������������� ���� �������� �� ������������������������.

������������������ ������������������ ���������� ���������������� �� ���������������������������� ���������������� �������������������������� �� ���������� ����������������������

�� �������� ���������� ��������������������, ������ ��������������, �������������� ������ ���� ��������������������, ���������������� ������������������ ������������ �� ���������� ������������ ������������������ ������������������������ ��������������������.

���� ������ ������������������ “���������� ���������� �������� �������������������������������� ���������������� �� ���� ���������������� �� ���������������� ������������������������ �� �������������������� �������������������� �� ������������ ������������”.

������������, �� �������������� ���� ������������������ �� �������� ���������������������� ������������.

�� ������������ “������������������������������” ���������������������� ���������������������� ���������������������� ������ �������������� �������� �� ������������������ ���������������� ���������������� �� ��������.

�� ������ ������������������ ������ ����, ������������ ���� �������������� ���������������� ������������, �� ���������������� ���������������� ������������ ���� ��������������������.

���� ������������ �������������������� ��������, ���������� “���� �������������� �� �������������� ��������������������������…

” (������������ 7) ������������������ ���������������������� ���������������� ���������������� ����������������, ���������������� �������������� �������������������������� ���� ������������ ���������������� ���������������� ���������� ��������, ���������������������� ���������������������� ����������������������, ������������������ ������������������������ �� ���������������������������������� ��������, ���� ���������� �� “�������� ������������������������ ����������������������”.

���� ������������ ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������, �������� ������������������ �������� ������������������ �� ���������������� ������������������������ ������������������������ �� ������������������������ ���������������� ������������, ���������������������� ���������� ������������������������ ���������� (����������������, �������������� �������������� �� �������������� ��������������������������), ���� �� ��������������������, ���������������������� ���� ���������� ������������������, ���������� ������������ ������������������ ���������� “�� ������������ �������� ������������������������”. ���� ���������������������� �� ����������, ���� ������������������������������ ������������������������ ����������������.
������, �� “������������������������������” ������������ ����������������������, ������ ������������������ ���������������������� ������������: ������ ���������������������������� ������������ ������������������������ ���������������������� ������ ���������������� ����������������, �� ������ ���� �������������������� ������ ������������������ �������������� – ������������ �������������������������� ����������������������. �� ���������������� ���������� ������������������ �� ������������������������ ���� �������������������� �������������� �������������������� �� ���������������� ���������� ���� ������������ ��������, ������������������������ �������� �� ����������������. ���������������� �������������� �������������������� �������������������� ������ �������������� ���������������� �������������������� “���������������� �������������������� �������������������� �������� ���� �� ��������”. ���� �� ���������������� ���������� ������ �� ��������������, �������������� ������������������ ���� �������������� ������������������������ ����������������.

�������������� ����������, ���������������������� �������������� ������������������, ������������������ ��������������������, ���������������� ���� �������������������� �������������������� �������� �� ������������ ������������ �������� ������������������������, �������������� ������������ �������������������������� �� ���������������� ���������� ������ �������������� �������������� ����������������, �� �������� ����������������, ���� ���������� ���� ���� ������������������ ���������� �� ������������ �� ���������������������������� �������������������� ��������������������.

�� ����������, ������������������ ������ ���������� ������������������������ ��������.

Источник: https://rg.ru/2018/10/24/vs-raziasnil-kak-pobedit-zastrojshchika-sdavshego-zhile-s-defektami.html

Установление характера и причины возникновения дефектов строительных объектов

Недостатки строительных работ

Достаточно часто плохое качество строительных объектов становится предметом исследования судебной строительно-технической экспертизы.

К дефектам строительных объектов относятся зыбкость полов, негерметичность швов (соединений), стеновых панелей, плит перекрытия и другие.

Некоторые дефекты могут быть неустранимыми или их устранение будет сопряжено со значительными расходами, делающими нецелесообразным восстановление объекта.

Чаще всего судебные споры по поводу качества строительных объектов происходят между подрядчиком и заказчиком строительных работ. И здесь одним из главных доказательств является заключение строительно-технической экспертизы, подтверждающее правоту той или иной стороны.

В соответствии с п. 5 ст. 720 Гражданского кодекса РФ при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза.

Целью проведения строительно-технической экспертизы является устранение противоречий в представленных сторонами документах, а также разногласий по вопросам определения качества, объемов и стоимости выполненных работ.

В ряде случаев заказчик, не оспаривая наличие задолженности за выполненные работы, объясняет неоплату наличием недоделок и недостатков.

Необходимость установления фактического наличия оснований, по которым заказчик вправе уклониться от приемки (обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, указанной в договоре, недостатки являются неустранимыми и др.), также вызывает потребность в проведении экспертизы.

В соответствии с п. 2 ст. 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в период эксплуатации объекта в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации или ненадлежащего ремонта объекта.

В связи с этим возникает необходимость определения причин появления недостатков, а при наличии у заказчика права на их самостоятельное устранение (п. 1 ст. 723, ст. 397 ГК РФ) – определения размера затрат заказчика на устранение недостатков.

Таким образом, судебная строительно-техническая экспертиза является основным доказательством наличия дефекта, а также его характера и причин возникновения.

Дефект – это отдельное несоответствие строительной конструкции какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документов (СНиП, ГОСТ, СП и др.)

Обнаружить дефекты подразумевает не только установить какую-либо негативную особенность строительной конструкции здания (сооружения), но и признать данную особенность дефектов, а не отклонением характеристик объекта исследования в пределах принятых допусков.

Без специальных знаний в области строительства невозможно установить такой предмет доказывания, как существенность (значительность) дефектов.

Этот момент имеет важное значение, поскольку согласно п. 3 ст.

723 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных убытков только в случае, если недостатки являются существенными и неустранимыми (или не устранены в разумный срок). В остальных случаях выполнения работы с недостатками заказчик вправе потребовать устранения недостатков, уменьшения цены, но не расторжения договора.

Дефект может иметь место, но быть незначительным, устранимым, не влияющим на несущую способность здания и на возможность использования конструкции по прямому назначению.

Существенным признается такой дефект, который существенно влияет на возможность эксплуатации строительной конструкции по назначению и (или) на ее долговечность. То есть характеризуется не только размерами и количеством трещин, неровностей и пр.

, но и влиянием данных недостатков на возможность использования недвижимости по своему прямому назначению в течение определенного нормативами периода времени.

Большое значение при назначении строительно-технической экспертизы имеет правильное формулирование вопросов, выносимых на разрешение эксперта. Эти вопросы зависят от категории спора, рассматриваемого судом по договору строительного подряда.

При наличии между сторонами разногласий по вопросу качества выполненных работ:

  • соответствуют ли работы, проведенные в ходе капитального строительства (реконструкции) объекта недвижимости, условиям договора, требованиям нормативных документов; если нет, то какие именно имеются отступления от указанных требований, ухудшающие качество работ;
  • являются ли эти отступления следствием нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства и отделки либо имеющиеся недостатки вызваны другими причинами;
  • каков объем фактически выполненных строительно-монтажных (иных) работ;
  • какие виды работ выполнены с надлежащим качеством в соответствии с договором и строительными нормами и правилами;
  • каковы их объем и стоимость;
  • какие виды работ выполнены некачественно;
  • каковы их объем и стоимость;
  • каковы перечень и стоимость устранения недостатков некачественно выполненных работ?

Вопросы, которые могут быть поставлены на разрешение эксперта при отказе либо уклонении заказчика от подписания акта сдачи-приемки работ и необходимости в связи с этим оценки судом обоснованности мотивов отказа от подписания акта:

  • имеет ли место фактическое выполнение объемов работ, которые указаны подрядчиком в одностороннем акте;
  • соответствует ли качество выполненных работ условиям договора подряда, а также требованиям строительных норм и правил;
  • при установлении недостатков выполненных работ необходимо определить, исключают ли обнаруженные недостатки возможность использования результата работы для цели, которая указана в договоре, могут ли быть эти недостатки устранены подрядчиком или заказчиком либо третьими лицами?

ООО «Тульская экспертно-правовая компания” производит строительно-технические экспертизы, в том числе по установлению наличия и причин возникновения дефектов строительных объектов.

Наши эксперты осуществляют техническое обследование жилых и нежилых зданий, сооружений, квартир, отдельных строительных конструкций (фундамент, кровля, стены и др.), заборов и других строительных объектов.

Эксперты компании добросовестно и на высоком уровне выполняют все поставленные задачи.

ООО «Тульская экспертно-правовая компания» имеет все необходимые документы, разрешающие проводить строительную экспертизу в любом регионе России.

Заключения экспертов нашей компании принимаются судами общей юрисдикции, арбитражными судами, государственными и муниципальными органами.

Правильная экспертиза – основа Вашей победы.

Источник: http://tepgroup.ru/stroitelnaya-ekspertiza/defect-detect/

Строительные дефекты и недоделки в новостройках, приёмка и ремонт квартиры в новостройке.. Статьи компании «АСК Триан»

Недостатки строительных работ

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что многочисленные скандалы с обманутыми дольщиками и ставшие уже традицией задержки на 2-3 года сроков сдачи новостроек привели к тому, что потребитель, когда ему квартиру все-таки «отдают», предпочитает «не смотреть коню в зубы», а спешит подписать акт приемки-передачи, получить ключи и приступить к ремонту квартиры в новостройке. Хотя «конь» -то в данном случае явно не дареный — за него заплачено своими кровными.

Какими бывают строительные недоделки и как с ними можно бороться?

Строительные недоделки в новостройках

Не знаем, насколько это может утешить покупателей «недоделанных» квартир, но «косяки» в строительстве существовали всегда. Наиболее известный пример — Пизанская башня. Этот случай, вероятно, единственный в истории, когда из строительного брака удалось извлечь пользу. Стояла бы прямо — никто бы о ней и не знал. А тут превратилась в достопримечательность мирового масштаба.

Можно найти и более древние прецеденты.

Например, исследования показали, что проблемы возникали и при строительстве знаменитой пирамиды Хеопса в Египте. Ее центральную часть — «Камеру царя» — поддерживают гранитные балки.

Специалисты обнаружили на них трещины, но долгое время полагали, что они появились в позднейшее время — все-таки, 4500 лет домику.

Однако компьютерное моделирование показало, что балки просели в момент, когда высота пирамиды была только 120 м (ее окончательная высота — 146,6 м).

К месту аварии прибыл главный архитектор (история даже сохранила его имя — Хемиун). Не скупясь на пинки и зуботычины, он распорядился залить трещины специальным раствором. Сработало.

Сегодня строят лучше? Ситуацию лучше всего охарактеризовать фразой, что строят сегодня, по меньшей мере, добротно. Другое дело — всевозможные мелкие недоработки, недоделки.

Чаще всего это некачественно выведенные стены и перегородки (там, где они должны быть), довольно часто бывают некачественными окна, остекление балконов и лоджий, витражные группы и прочие элементы «светопрозрачной системы».

Есть и официальные данные столичного Стройкомплекса. Согласно им, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (22%), качество самих оконных и балконных блоков (16%), отделочных работ (18%).

Также жители недовольны состоянием фасадов, балконов и лоджий (12%), сантехники (9%), герметизации швов (4%), столярных изделий (5%), теплоизоляции и звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий (2%).

Но все же, за последние 20 лет строить стали несомненно качественнее — застройщики стараются держать определенный уровень даже в эконом-классе.

В панельных домах новых серий квартиры стали более просторными, сейчас нет огромных швов на потолках, лоджии стеклят сами строители, что не только избавляет жильцов от лишних проблем, но и делают внешний вид зданий более эстетичным. Правда, позитивные изменения происходят еще достаточно медленно.

Бывают ли «законные недоделки»?

Как и во многих других вопросах, законы, регламентирующие эту сферу жизни, у нас замечательные.

«Законных» недоделок быть не может: все, что положено по нормативным актам — должно быть выполнено; все, что отсутствует или не доделано — должно устраняться строителями.

В Договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть обязательно оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира и вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке.

Более того, если Договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами.

Что же это за нормативы?

Различные ГОСТы и СНиПы (Строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Неровности стен должны быть не более 1 мм на 1 м длины.

Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей…

В целом, СНиПы — это увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек.

Приемка квартиры в новостройке

Если покупатель квартиры в новостройке видит, что построенный объект, мягко скажем, не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)».

В соответствии с ней покупатель, может требовать:

  • безвозмездного устранения недостатков выполненной работы
  • соответствующего уменьшения цены
  • возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы

Также потребитель имеет право отказаться от исполнения Договора, если в указанный срок недостатки не устранены исполнителем. К этому же он может потребовать полного возмещения убытков.

Для объектов, которые строились по правилам, определяемыми Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», можно применить ст. 7 данного ФЗ.

Она называется «Гарантии качества, предусмотренные договором», и гласит, что «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям».

В случае нарушения — практически то же самое, что и в «Правах потребителя»: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение своих расходов на устранение недостатков.

А как происходит на практике?

Надо ли говорить, что в реальной жизни очень многие покупатели квартир в новостройках не обращают особого внимания на выявленные недостатки?! Покупатель новостроя уже привык к мысли, что он приобретает «голый бетон со стенами» — соответственно, готов вкладывать деньги в ремонт квартиры.

Сегодня приведение квартиры в новостройке в жилой вид стоит от $300 за кв. м. По оценкам строителей, эта сумма могла бы быть на $50-70 меньше, если бы новостройка была без недоделок. Не так уж, кстати, мало — получается что покупатель квартиры площадью 100 кв. м, дарит застройщику $5-7 тысяч.

Какие могут быть советы, если Вам отдают квартиру с дефектами, или каким-либо образом не соответствующую условиям Договора покупки?

Если Вы с чем-то категорически не согласны, то самое эффективное — не подписывать акт приемки-передачи квартиры, пока данные недоделки не устранят. Обычно застройщик оставляет около 10% от общего фонда оплаты строительных работ на исправления недоделок.

Однако на деле застройщики не особенно-то бросаются исправлять недоделки. Новоявленные собственники, как правило, не ждут чудес и оплачивают устранение недоделок сами. Речь конечно не идет о неустановленных стеклопакетах или об отсутствующих канализационных стояках.

Застройщики не торопятся и передавать готовые квартиры в собственность покупателей. Большинство потребителей в итоге оказываются достаточным образом «промаринованными», чтобы радоваться получению документов о собственности на любых условиях.

Помогает застройщикам и тот факт, что после завершения строительства дом передается созданной ими же управляющей компании, которая всячески «спускает на тормозах» жалобы от жильцов, добиваясь только одного — истечения гарантийного срока.

А после пяти лет (для муниципального жилья — два года) все претензии, связанные с качеством дома, предъявлять застройщику бесполезно по закону…

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

ссылкой

Источник: https://Trian.tiu.ru/a14837-stroitelnye-defekty-nedodelki.html

Ответственность застройщика за строительные недостатки

Недостатки строительных работ

Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации. 

При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора,  МЧС.

В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем – штраф за нарушение лицензионных требований.

К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.

При этом, согласно сложившейся  судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления  к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем  по доверенности может  представлять интересы собственников в суде.

При этом ТСЖ,  согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.

Следовательно,  если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.

Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек.

В частности, это закон “О защите прав потребителей”, положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, касающийся вопросов долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. 

В соответствии с ч.2 ст.

755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно с ч.5 ст.7   Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п.32, “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.

2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

“Разумные сроки”, о которых говорится в законе, – понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).

Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ.  Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников,  компенсировать вред обязан застройщик.

Так в  Апелляционном  определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.

 Иски об устранении недостатков застройщиком  являются выигрышными, главное –  не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться  или ликвидироваться.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a69d3df4bf161c07b4caf03/otvetstvennost-zastroiscika-za-stroitelnye-nedostatki-5ae1c11a3dceb7fc071c9ef5

Строительные недостатки обнаружены за пределами гарантийного срока. Кто несет ответственность?

Недостатки строительных работ

Арбитражная защита интересов подрядчика или заказчика в спорах по договору подряда. Досудебное урегулирование от 15 000 руб. Защита в суде всех инстанций.

Ситуация:

Работы по устройству кровли были приняты без замечаний. Гарантийный срок, установленный договором, составляет два года. Недостатки были обнаружены за пределами гарантийного срока – на третьем году эксплуатации объекта.

Подрядчику было направлено требование об устранении дефектов. Требование заказчика осталось без ответа. Подрядчик не исправил дефекты.

Вопросы:

  1. Зачем нужен гарантийный срок?
  2. Какие права и обязанности есть у Заказчика?
  3. Какие действия необходимо предпринять для восстановления нарушенного права?

Ответ: Отсутствие гарантийного срока не влияет на обязанность подрядчика устранить недостатки строительных работ, выявленные в течение 5 лет.

Однако, если гарантийный срок не был установлен или недостатки были обнаружены за его пределами, но в течение 5 лет, подрядчик понесет ответственность только если заказчик сможет доказать момент возникновения дефектов.

Рекомендации:

В описанной ситуации, заказчику необходимо после обнаружения недостатков провести экспертизу, которая ответит на вопрос: каковы причины возникновения недостатков, когда возникли недостатки, когда возникли причины недостатков. На проведение экспертизы письменно пригласите подрядчика.

Если экспертиза установит, что недостатки или причины недостатков работ возникли до передачи работ заказчику, пишите претензию и готовьте иск.

Обоснование ответа:

Качество строительных работ что это?

Требования, предъявляемые к качеству работ, должны содержаться в договоре строительного подряда. А если договор не содержит таких требований или договор неполно описывает условия о качестве работ, такие работы должны соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

Необходимо также отметить, если законом установлены обязательные требования к работе, подрядчик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан выполнить работу, соответствующую таким требованиям. Например, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.

2014 года № 1521 был утвержден перечень технических стандартов, применение которых в строительстве является обязательным. Следовательно, строительные работы должны соответствовать этим требованиям вне зависимости от того есть ли такое условие в договоре, и заключен ли договор в виде отдельного документа как таковой.

Когда для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен соответствовать требованиям качества в течение всего гарантийного срока

п. 1 ст. 722 Гражданского кодекса РФ

А если договором гарантийный срок не установлен, должен ли результат строительных работ соответствовать требованиям качества в пределах какого-то обязательного срока?

Согласно статьям 724 и 756 Гражданского кодекса РФ, если на результат работ не был установлен гарантийный срок, требования заказчика, связанные с недостатками работ, могут быть предъявлены при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах 5 лет.

А если гарантийный срок меньше пяти лет? Должен ли результат работ соответствовать требованиям качества за пределами такого срока?

Согласно статьям 724 и 756 Гражданского кодекса РФ, когда дефекты строительных работ обнаружены по истечении гарантийного срока, но в пределах пяти лет, подрядчик несет ответственность, если дефекты работ возникли до их передачи заказчику.

Какая тогда разница: подрядчик же отвечает за недостатки работ и в течение гарантийного срока и за его пределами, но в течении пяти лет. Зачем вообще устанавливать гарантийный срок на работы?

Разница есть. Если недостатки результата работ были обнаружены в пределах гарантийного срока, заказчик не обязан доказывать момент возникновения дефектов.

Подрядчик будет нести ответственность за дефекты только если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Однако, если договором гарантийный срок установлен не был, заказчик обязан доказывать, что дефекты возникли до передачи работ или по обстоятельствам, возникшим до передачи работ заказчику. Например, необходимо доказать, что подрядчик при выполнении работ нарушил технологию производства работ, что и привело к возникновению дефектов.

На правильность такого подхода указывает сложившаяся судебная практика:

Оснований полагать, что на результат данных работ гарантийный срок установлен действующим нормативным актом, у суда не имеется.

… если недостатки обнаружены до истечения двух лет со дня передачи результата работы заказчику, последний не лишен возможности привлечь подрядчика к ответственности.

Но он должен доказать, что недостатки возникли до передачи результата работы или по причинам, возникшим до этого момента.

Постановление ФАС Уральского округа по делу № А60-36290/2008-С

Таким образом, наличие или отсутствие в договоре условия о гарантийном сроке на работы для заказчика очень важно. От этого зависит возложение бремени доказывания в арбитражном процессе и, как следствие, риски, связанные с удовлетворением требований заказчика.

Источник: https://verdicto.ru/biblioteka/stroitelstvo/chto-delat-zakazchiku-esli-nedostatki-rabot-obnaruzheny-za-predelami-garantiinogo-sroka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.