Незаконная перепланировка жилого помещения

Содержание

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Незаконная перепланировка жилого помещения

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459-verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения

Незаконная перепланировка жилого помещения
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения

Регламентации процесса переустройства помещения отводится целая глава в Жилищном кодексе РФ.

Переустройство и перепланировка жилого помещения – тема насущная. Все чаще в новостных сводках оглашаются трагические события с летальным исходом, которые тем или иным образом связаны с незаконной перепланировкой квартир.

Собственники недвижимости увеличивают дверные проемы, прорубают или, наоборот, закладывают окна, а также сносят стеновые панели, которые играют роль несущих стен.

И лишь по факту выполнения переустройства задумываются над вопросом, каковы последствия самовольной перепланировки на территории России.

Понятие самовольного переустройства и перепланировки квартиры

Регламентации процесса переустройства помещения отводится целая глава в Жилищном кодексе РФ.

Если обратиться к ранее действующим законодательным актам, то в РСФСР этой процедуре была посвящена одна статья – ст.

84 ЖК РСФСР, которая дозволяла производить переустройство и перепланировку жилого объекта с целью улучшения его благоустройства при одобрении со стороны всех его собственников и местной администрации.

В действующих нормативно-правовых актах (далее по тексту НПА) прописано, что перепланировка может проводиться без учета формы собственности и конечной цели подобной трансформации. Обратившись к НПА, можно выделить основные части указанных понятий.

Переустройство – это установка, монтаж, перенос электрооборудования, сантехнических систем и инженерных сетей, что обуславливает собой необходимость фиксации новых данных в технический паспорт объекта. (Ст. 25 п.1 ЖК РФ).

Перепланировка – это действия, направленные на переработку конфигурации жилого помещения, что также требует фиксации подобных трансформаций в техническом паспорте. (Ст. 25, п.2 ЖК РФ).

Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что переустройство и перепланировка квартиры – понятия самостоятельные, но дополняющие друг друга. Если подобные процессы в сооружении происходят без предварительного согласования с администрацией, то в подобном случае речь идет о самостоятельной перепланировке или переустройстве здания, что влечет наложение санкций.

Правовые последствия для собственника недвижимого имущества

Последствия самостоятельной перепланировки, переустройства жилого объекта регламентированы статьей 29 ЖК РФ, а также ст. 7.21 КоАП РФ.

Если обратиться к законодательной базе, то под самостоятельной перепланировкой и/или переустройством квартиры подразумевается проведение монтажных, инженерных, строительных работ, которые осуществлялись при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ, или при наличии нарушений согласованного проекта таковых изменений.

Предупреждение со стороны госорганов и наложение штрафа на собственника происходит на основаниях, изложенных в части 2 статьи 29 ЖК РФ:

  • при переустройстве жилого дома или постройки и в дальнейшем использовании их не по назначению предусмотрен штраф в размере 1000-1500 рублей;
  • перепланировка, которая происходит в многоквартирных домах, обойдется в 2000-2500 рублей.

Помимо административной ответственности, собственник или наниматель имущества, если произошло самостоятельное переустройство жилого помещения, обязуется привести объект в нормативное состояние, соответствующее порядку и сроками работ, предусмотренных ст. 29 ч.3 ЖК РФ. Если таковые действия не будут осуществлены, то происходит судебное заседание, где принимается решение по заявлению истца:

  • в отношении собственника недвижимого имущества о реализации на публичных торгах квартиры или частного дома с выплатой ему полученных средств с вычетом суммы, которая необходима новому собственнику для возвращения объекта в состояние до конфигурационных изменений;
  • в отношении нанимателя оглашается решение, направленное на расторжение договора социального найма и наложении на него обязательств по возвращению квартире прежнего технического состояния.

Иными словами, последствия самостоятельного переустройства или перепланировки жилого помещения не ограничиваются лишь наложением штрафа, но и могут повлечь более серьезные санкции в отношении осуществившего их лица.

Сохранение перепланировки или переустройства

В судебной практике в последнее время отмечается большое количество дел, которые связаны с сохранением самостоятельно осуществленной перепланировки квартиры, дома. Основным НПА, который регламентируют этот процесс, является статья 29 ЖК РФ (ч.4).

Самовольное переустройство квартиры или дома может быть сохранено в неизменном виде, если суд постановит, что подобные изменения не затрагивают и не ущемляют права и интересы граждан, а также не вызывают опасений за их жизнь и здоровье.

Подобная норма вполне целесообразна, так как позволяет сохранить переоборудование квартиры, которое было направлено на ее благоустройство и повышение качества.

Однако в статье не прописаны подробные условия, когда судебный орган должен принимать решение о сохранении подобных изменений. Разрешить неоднозначность ситуации предприняли попытки действующие юристы, которые проанализировали судебную практику и законодательство РФ.

Но и тут появляются определенные коллизии и недоразумения, в частности, из НПА следует, что произвести согласование перепланировки жилого помещения самостоятельно намного проще и дешевле с финансовой точки зрения, чем в порядке, установленном российским законодательством.

Согласование самостоятельного переустройства или перепланировки

Самостоятельное оформление перепланировки квартиры – процесс достаточно долгий и юридически сложный. Процедура узаконивания любых действий, направленная на переустройство недвижимого имущества, подразумевает выполнение трех основных этапов:

  • изначально собственник квартиры должен заказать проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения или выбрать один из предложенных типовых проектов, которые не требуют дополнительного согласования с государственными органами;
  • на втором этапе самостоятельное узаконивание перепланировки подразумевает написание и подачу заявления о проводимых работах;
  • завершается такая перепланировка жилого помещения и ее согласование сдачей в государственную инспекцию базового пакета необходимых документов, закрепленного ст. 26 ЖК РФ.

Самостоятельная перепланировка жилого помещения направлена на то, чтобы улучшить условия проживания в квартире.

Однако не многие собственники, осуществляя подобные действия, понимают, что существует нормативная процедура переустройства, несоблюдение которой влечет за собой определенные последствия.

Чтобы избежать санкций со стороны государственных органов, следует получить разрешение на перепланировку и/или переустройство квартиры в порядке, предусмотренном современным Российским законодательством.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/posledstviya-samovolnogo-pereustrojstva-i-samovolnoj-pereplanirovki-zhilogo-pomeshheniya.html

Что является незаконной перепланировкой квартиры, как согласовать? Покупка и продажа такого жилья

Незаконная перепланировка жилого помещения

Собственник квартиры вправе осуществлять в ней ремонтные работы на своё усмотрение, однако некоторые из них требуют обязательного согласования с органами жилнадзора.

Проведение перепланировки без разрешения уполномоченных ведомств, с нарушением утверждённых строительных норм делает её незаконной.

За такие действия собственник несёт ответственность, предполагающую различные санкции, вплоть до лишения гражданина жилплощади.

Что это такое?

В большинстве случаев проведение косметического или капитального ремонта не является перепланировкой и не запрещается законодательством РФ.

Если работы осуществляются без изменения жилого пространства, затрагивания инженерных коммуникаций, деформации упорных конструкций, они допустимы и не нуждаются в одобрении уполномоченных структур. В противном случае на проведение основательных строительно-ремонтных мероприятий требуется официальное разрешение, изменения следует узаконить в утверждённом порядке.

Внимание! Статья 29 ЖК РФ признаёт незаконной (самовольной) перепланировку, осуществлённую без согласования с госорганами, с нарушением проекта переустройства.

Уполномоченными ведомствами утверждены виды работ, которые могут создавать угрозу безопасности строения, коммуникаций и, непосредственно граждан. Что является незаконной перепланировкой, читайте далее. К незаконной перепланировке относят следующую строительно-ремонтную деятельность:

  1. Работы, ухудшающие условия эксплуатации здания и проживания людей.
  2. Изменения, делающие помещение непригодным для проживания.
  3. Деформацию несущих конструкций здания.
  4. Установку приборов отключения или регуляции на общеквартирные коммуникации, что влияет на потребление ресурсов у других жильцов.
  5. Устранение, сокращение сечения вентиляционных каналов.
  6. Реорганизацию жилого фонда в нежилой.
  7. Объединение лоджий, балконов с комнатами.
  8. Создание чрезмерной нагрузки на конструкции здания при устройстве полов, перегородок, размещении оборудования.
  9. Установку радиаторов на балконах, верандах, лоджиях.
  10. Нарушение в ходе работ норм СанПиНа, пожарной безопасности.
  11. Самовольное устройство лоджий, балконов и террас.
  12. Объединение кухни с жилой комнатой (при пользовании газом).
  13. Устройство более одной антресоли и так далее.

Такие работы обязательно подлежат одобрению жилищных органов, изменения необходимо узаконить во избежание создания опасных условий проживания и привлечения виновного лица к ответственности.

Чем опасна самовольная неузаконенная деятельность, куда жаловаться?

От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда.

Несогласованная планировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.

При выявлении нарушений виновник самовольного переустройства обязан вернуть состояние помещения к прежнему виду или узаконить изменения, что грозит весомыми материальными затратами. На него также накладывается административная ответственность, предполагающая штрафы.

Если соседи проводят незаконную перепланировку в квартире, создавая угрозу безопасности здания или неудобство при пользовании общим имуществом, пожаловаться на них целесообразно в Жилищную инспекцию. Обращение оформляется в виде заявления, которое заполняется произвольно с подробным изложением факта нарушения.

Допустимо направить жалобу даже при неуверенности, выполнена ли перепланировка на самом деле, и является ли она незаконной. Сотрудники органа в этом случае обязаны провести проверку. По результатам заявителю представляют ответ в письменном виде.

Если жалоба не рассмотрена уполномоченным ведомством, следует обратиться в прокуратуру или в суд. Если сотрудников Жилинспекции не пускают в квартиру, орган вправе инициировать судебное разбирательство.

Ответственность за переустройство в многоквартирных и иных домах

Согласно ст. 29 ЖК РФ, за самовольную перепланировку наказывается собственник жилья или его наниматель (по договору соцнайма или использования социального жилфонда).

Факт незаконного переустройства квартиры устанавливает сотрудник Жилищной инспекции в ходе проверки. На виновника накладывается административная ответственность, предусматривающая штрафные санкции:

  • 2000-2500 руб. — для физических лиц, проживающих в многоквартирных домах (ст. 7.21 КоАП РФ);
  • 1000-1500 руб. — на граждан, осуществивших незаконную перепланировку в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ);
  • 4000-5000 руб. — на должностных лиц (ст. 7.22 КоАП РФ);
  • 40-50 тыс. руб. — на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Внимание! При причинении морального, материального или физического вреда другим жильцам возможна уголовная ответственность.

Собственник или наниматель (при социальном найме) переустроенного жилья должен вернуть его в прежнее состояние. Если этого не произойдёт, Жилищная инспекция вправе инициировать судебное разбирательство. В результате квартира собственника продаётся с публичных торгов, с нанимателем расторгается договор соцнайма.

Средства после продажи передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был оплачен), расходов на осуществление решения суда с возложением на покупателя обязанности по возвращении жилья в прежний вид.

Перепланировку возможно сохранить только по решению суда. Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.

Если сделано в ипотечной квартире

Условия кредитных договоров финансовых учреждений запрещают проведение перепланировки в ипотечной квартире. При намерении переустроить жильё следует учитывать:

  1. Банковский служащий вправе посетить квартиру, приобретённую в ипотеку, и проверить её техническое состояние — это условие прописывается в кредитном договоре. Препятствовать осмотру жилец не вправе.
  2. Проведение несогласованного ремонта влечёт отказ страховой компании оформить с заёмщиком договор о страховании квартиры. Такой документ подлежит ежегодному представлению в банк. Отсутствие страховки становится причиной для расторжения кредитного договора с заёмщиком.
  3. Если до финансового учреждения дойдёт информация о незаконном переустройстве ипотечного жилья, возможны различные правовые последствия для собственника — принуждение к согласованию, расторжение кредитного договора, выплата неустойки и так далее.

Внимание! О незаконной перепланировке банк сообщит в Жилинспекцию. То есть на заёмщика будет наложена административная ответственность.

Как узаконить, если уже сделано без согласования?

Проведённое переустройство жилья узаконивают через суд. Процедура состоит из нескольких последовательных этапов:

  1. Вызов инженера из БТИ и оформление нового техпаспорта с зафиксированными изменениями. В документе ставится штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие конструкции не затронуты, оформляется соответствующее техзаключение.
  2. Обращение в Жилинспекцию (отдел архитектуры) — гражданин направляет заявление о согласовании перепланировки совместно с документацией из БТИ. Отказ от согласования выступает основанием для оформления судебного иска.
  3. Обращение в суд с заявлением об узаконивании перепланировки со ссылкой на ст. 29 ЖК РФ. К иску прикладывают:
    • отказ в согласовании;
    • прежний и новый техпаспорт;
    • планы квартир соседей сверху и снизу (их можно запросить через проектно-инвентаризационное бюро);
    • выписку из ЕГРН.
  4. Проведение судом строительно-технической экспертизы на соответствие жилья утверждённым нормам. По её результатам выдают заключение о допустимости перепланировки. При отсутствии нарушений инспектор формирует акт о выполненной перепланировке.
  5. При отрицательном вердикте указывают причины такого решения. Тогда гражданин устраняет нарушения и подает апелляцию. Проведение работ должны подтверждать соответствующие акты (от строительной бригады).
  6. При положительном решении суда требуется обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН.

Если перепланировка нарушает целостность несущих конструкций, проведение процедуры узаконивания нецелесообразно. В согласовании будет отказано. Требуется возвращать жилье в исходное состояние.

Длительность узаконивания самовольной перепланировки через суд занимает около полугода.

О том, как согласовать перепланировку после того, как она уже выполнена, вы узнаете из этого видео:

Купля-продажа жилого помещения с переустройством без разрешения

Несогласованное переустройство квартиры зачастую становится причиной отказа от сделки купли-продажи. Такое жилье несет проблемы для обеих сторон. Продавец вынужден значительно снижать цену на объект, покупателю рекомендуется учитывать возможные негативные последствия сделки.

Можно ли продать такое жилье?

Собственник может выставлять на продажу жилье с несогласованным переустройством. Но о наличии незаконных изменений необходимо предупредить покупателя, поскольку впоследствии ему потребуется узаконить перепланировку.

Гражданин, приобретающий объект, может узнать о переустройстве из плана БТИ, оценив его с реальным состоянием квартиры (при ипотеке этот документ обязателен). Найти согласного на сделку человека непросто. Обычно взять на себя бремя ответственности покупатель готов за существенную скидку, которая может составлять до 30% от рыночной цены.

Чем грозит покупка?

После покупки жилья с несогласованной перепланировкой ответственность за нее возлагается уже на нового собственника. Приобретателю придется проводить процедуру узаконивания переустройства самостоятельно. При выявлении нарушений на него будет наложена административная ответственность, удержаны штрафы.

Покупатель может согласиться приобрести такое жилье при предложении значительной скидки и возмещения затрат на узаконивание перепланировки.

В этом случае рекомендуется заранее вызвать для осмотра оценщика, который вынесет решение, возможно ли согласование жилплощади и какие расходы потребуются.

Если гражданин при покупке не знал о незаконной перепланировке, целесообразно обратиться в суд, чтобы взыскать с прежнего владельца затраты на узаконение или восстановление прежнего состояния квартиры.

Проверить наличие самовольного переустройства перед сделкой можно по плану БТИ, сравнив его с реальным строением объекта.

Перепланировка квартиры должна согласовываться с уполномоченными органами еще на стадии планирования. Незаконное переустройство помещения угрожает безопасности здания, жизни и здоровью людей.

При выявлении самовольных изменений на виновника накладывается административная ответственность, удерживаются штрафы, возможна потеря собственности.

Узаконить уже проведенную перепланировку требуется путем обращения в судебную инстанцию.

по теме

О том, что такое незаконная перепланировка и какие могут быть у нее последствия, рассказано в этом видео:

Источник: https://pravoved.online/pereplanirovka-kv/nezakonnaya

Перепланировка квартиры в 2020 году: что изменилось

Незаконная перепланировка жилого помещения

Разбираемся, как правильно оформить перепланировку с учетом новых правил и ограничений.

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство. 

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Изменения в согласовании перепланировок в 2018 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2018 году в этот документ внесли ряд изменений. 

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

  • акт сдачи-приемки
  • договор долевого участия или уступки прав
  • копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Перепланировка и самоизоляция 

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция 

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

  • заявление
  • проект перепланировки
  • правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя. 

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав. 

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/pereplanirovka-kvartiry-v-2020-godu-chto-izmenilos

Блог

Незаконная перепланировка жилого помещения

Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?

В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.

Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.

В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно пункту 3 ст.

29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст.

29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.

Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.

Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).

В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД.

Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.

Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.

Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления.

Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 марта 2015 г.

по делу № 33-2386/2015: первая инстанция отказала в иске собственнику, чтобы оставить помещение с перепланировкой в перепланированном виде, так как это не нарушает никаких норм и прав третьих лиц.

Апелляция решение изменила, удовлетворив иск, за исключением изменения лоджии, которая является общим имуществом МКД и уменьшает его площадь.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.

2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.

Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.

Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/nezakonnaya-pereplanirovka-v-mkd-deystviya-upravlyayushchey-organizatsii/

Незаконная перепланировка. Узаконить перепланировку | Москва 2021

Незаконная перепланировка жилого помещения

Незаконная перепланировка – это любые изменения, вследствие которых планировка квартиры не соответствует документам БТИ. В случае выявления таковой, в результате жалобы соседей либо при проведении юридических действий с квартирой, жилищная инспекция может наложить на собственника различные санкции.

Незаконная перепланировка затруднит проведение любых сделок, требующих государственной регистрации (покупки или продажи квартиры).

При несоответствии поэтажного плана фактическому состоянию квартиры в государственной регистрации сделки может быть отказано.

То же ожидает и тех, кому необходимо будет обменять или подарить такую квартиру, получить кредит в банке под залог этой квартиры или передать ее по наследству.

Необходимо знать, что узаконивание перепланировки нежилого и жилого помещения возможно не всегда. Невозможной эта процедура станет в случае, если во время ремонта грубо нарушались строительные и санитарные нормы. Например, производился демонтаж капитальной стены или была нарушена общедомовая система вентиляции.

Наказание за незаконную перепланировку

  • штраф: Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает жилищная инспекция, и его размер немалый — от 9000 рублей (за квартиру) до 100 000 рублей (за офис);
  • обязанность получения разрешения МВК: уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности санкционировать перепланировку. Поэтому Вам дадут срок (2 — 3 месяца), в течение которого вы должны будете оформить разрешение МВК. Если Вы не сделаете это в срок, Вас повторно оштрафуют;
  • продажа квартиры с торгов: если Вы не выполните предписание, и откажетесь санкционировать перепланировку, на Вас подадут в суд. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, суд имеет право продать Ваше помещение с торгов (с возвратом Вам разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние);
  • приведение помещения в первоначальное состояние: если то, что Вы сделали в помещении, невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то Вам придется уплатить штраф и делать ремонт заново: приводить помещение в первоначальное состояние;

Наши услуги:

  • узаконивание перепланировки жилого помещения ( квартиры )
  • узаконивание перепланировки нежилого помещения ( здания )

Увеличение штрафов за незаконную перепланировку в Москве

До июля 2013 года ситуация по штрафам за незаконную перепланировку складывалась парадоксальным образом:

  • Штрафы за незаконную перепланировку жилых домов и жилых помещений устанавливались Кодексом об административных правонарушениях РФ (ст. 7.21)
  • Штрафы за незаконную перепланировку на объектах нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливались Кодексом об административных правонарушениях г. Москвы (ст. 9.8)
  • А вот штрафы за незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах не устанавливались вообще.

Мосжилинспекция (единственный уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы, который имеет право накладывать штрафы за незаконную перепланировку) была, мягко говоря, недовольна сложившимся порядком, поэтому в начале года внесла законопроект в городскую Думу, в котором и предусмотрела штрафы за незаконную перепланировку нежилых помещения в многоквартирных домах.

Московской городской Думой законопроект был рассмотрен и благополучно принят, в связи с чем в Кодексе об административных правонарушениях г.. Москвы появилась новая статья 9.12.

«Статья 9.12. Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы

Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или с нарушением условий такого согласования, если его получение необходимо в соответствии с установленными Правительством Москвы требованиями, за исключением случаев, установленных статьей 9.8 настоящего Кодекса,

  • влечет наложение административного штрафа
  • на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;
  • на должностных лиц — от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
  • на юридических лиц — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
    (Статья дополнительно включена с 16 июля 2013 года Законом города Москвы от 26 июня 2013 года N 36)»

Итак, с 16 июля 2013 года Мосжилинспекция г. Москвы получила законное право штрафовать собственников и арендаторов нежилых помещений в многоквартирных домах. Да еще как штрафовать!

Добавим, что не стоит забывать, что наложение штрафа не влечет автоматическое узаконивание перепланировки, согласовать ее все равно придется. Кстати, стоимость согласования некоторых перепланировок на порядок ниже размера штрафа.

Поэтому желательно штрафа все-таки избежать и заняться согласование незаконной перепланировки прямо сейчас.

Источник: https://planirovat.info/nezakonnaya-pereplanirovka.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.