Нежилые помещения при банкротстве застройщика

Содержание

Банкротство застройщика. Как дольщику защитить нежилые помещения?

Нежилые помещения при банкротстве застройщика

К нежилым помещениям относятся кладовки, паркинг, коммерческие помещения, апартаменты. Эти объекты, как и жилые помещения (квартиры), также можно приобрести на стадии строительства, т.е. по договору долевого участия.

Особенности долевого строительства нежилых помещений

Следует понимать, что, заключая договор ДДУ, дольщик приобретает не помещение, а право требования передачи нежилого помещения.

Сами же нежилые помещения до момента передачи их дольщику юридически находятся в собственности застройщика.

Именно поэтому в случае банкротства нежилые помещения попадают в конкурсную массу, реализуются, а вырученные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

Таким образом, правовых оснований для получения во владение оплаченных нежилых помещений у дольщика не имеется. Однако закон предусматривает иной механизм защиты прав дольщиков, приобретших нежилые помещения. Об этом и пойдет речь в данной статье.

О процедуре банкротства

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Несостоятельность (банкротство) застройщика – неспособность должника выполнять свои обязательства перед кредиторами.

Понятия, применяемые при процедуре банкротства

Кредитор – лицо, перед которыми у застройщика имеется задолженность.

Конкурсная масса – это всё имущество должника-застройщика, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Конкурсное производство – это процедура, применяемая для соразмерного удовлетворения требований кредиторов (поиск и продажа имущества должника).

Инициаторы процедуры банкротства

Заявление о признании застройщика банкротом могут подать:

  • сам застройщик;
  • кредиторы;
  • фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если судом будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Застройщик официально признается банкротом после принятия Арбитражным судом решения о признании его банкротом.

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника.

Строительная техника, здания, помещения, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу.

Это имущество реализовывается на торгах, а вырученные денежные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не кладовая или машино-место, а право требования их передачи. Поэтому юридически недостроенные помещения являются собственность застройщика, подлежат включению в конкурсную массу и дальнейшей реализации.

Чтобы не допустить этого дольщик вправе признать право собственности на недостроенное или несданное нежилое помещение.

Сроки признания права собственности

После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде. Все имущество, находящееся в собственности застройщика на дату решения о признании его банкротом, составляет конкурсную массу. О том, что происходит с конкурсной массой, мы рассмотрели выше.

Чтобы не допустить попадания нежилого помещения в конкурсную массу дольщику необходимо признать право собственности на недостроенное нежилое помещение. Помещения, находящиеся в собственности граждан в конкурсную массу, не включаются.

Процедура признания права собственности

Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (застройщика) до признания застройщика банкротом, так как после все споры в отношении застройщика рассматриваются в арбитражном суде.

Машино-место, кладовая в недостроенном объекте может быть признана собственностью дольщика.

Признание права собственности на долю в виде кладовой, машино-места в незавершенном строительством объекте

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (статья 35 Конституции РФ).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

Статьей 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена возможность регистрации права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса РФ, а способы защиты – в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца.

Сбор и предоставление доказательств

В суде необходимо доказать следующее:

  • полное исполнение обязательств по оплате со стороны дольщика, предоставив документ об оплате;
  • фактическое наличие объекта, т.е. объекта, имеющего стены, пол и потолок (как правило, это заключение эксперта). Если объект находится на стадии котлована, то признавать собственность попросту не на что.

Для защиты своих прав дольщику необходимо составить правильное исковое заявление.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению о признании права собственности

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (обязательно);
  • договор участия в долевом строительстве (обязательно);
  • документ об оплате ДДУ: чек или платежное поручение (обязательно);
  • экспертное заключение или иной документ, подтверждающие фактическое наличие объекта (обязательно);
  • претензии к застройщику (при наличии);
  • уведомление о готовности принять объект (при наличии).

Данный перечень документов примерный.

Образец искового заявления о признании права собственности

[embeddoc url=”https://yurist.club/wp-content/uploads/2018/10/Иск-о-признании-права-собственности.doc” download=”all” viewer=”google”]

Цель подачи иска – исключить из конкурсной массы нежилое помещение.

Размер государственной пошлины

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, при цене иска до 1 млн рублей.

Если цена иска более 1 млн рублей, то государственная пошлина составит 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 млн рублей, но не более 60 000 рублей.

Например, если стоимость апартаментов 2 млн рублей, то размер госпошлины составит (1 000 000 Х 0,5%) = 5 000. 13 200 + 5 000 = 18 200.

Рассмотрение иска о признании права собственности

С момента подачи иска до рассмотрения судом заявленных требований может пройти значительное количество времени. За этот период застройщик может быть признан банкротом, а функции управления переданы конкурсному управляющему. В этом случае суд привлекает конкурсного управляющего в качестве стороны по делу.

Действия дольщика после признания права собственности на нежилое помещение

После признания судом права собственности дольщику необходимо направить заявление конкурсному управляющему об исключении объекта недвижимости из конкурсной массы, приложив копию решения суда.

Если конкурный управляющий привлечен в качестве стороны по делу, то самостоятельно уведомлять о решении суда необходимости нет. Это сделает суд.

Действия дольщика по предотвращению продажи объекта до принятия судом решения

Если после подачи иска о признании права собственности суд всячески затягивает принятие решения, откладывает судебные заседания по разным причинам, постоянно запрашивает новые документы, дольщик может поступить следующим образом.

Воспользоваться правом, предусмотренным ч. 6 ст. 6.1 ГПК РФ, а именно обратиться к председателю суда с заявлением об ускорении рассмотрения дела.

Воспользоваться правом, предусмотренным ст.ст. 139 и 140 ГПК РФ, а именно заявить судье о применении в отношении предмета спора обеспечительных мер в виде запрещения на совершение действий, направленных на реализацию нежилого помещения.

Признание права собственности на несуществующий объект

Признание права собственности возможно на существующий объект. Нежилое помещение должно иметь стены, пол, потолок, дверь. Объект должен существовать в натуре.

Если объекта в натуре не существует, то дольщик может пойти на юридическую хитрость. До признания застройщика банкротом подать иск в суд о признании права собственности, а затем подать ходатайство о приостановлении дела. После достройки объекта, тогда, когда само помещение будет существовать в натуре, провести строительную экспертизу и возобновить судебное дело.

Во многом использование данного способа зависит от принятого решения государственных органов о финансировании достройки. Если объект будет заморожен на долгие годы, то скорее всего признать право собственности не удастся.

Задать вопрос по теме на сайте Y.CLUB

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yuristclub/bankrotstvo-zastroiscika-kak-dolsciku-zascitit-nejilye-pomesceniia-5c1649bb96a23300aa7bc4f7

Право собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика

Нежилые помещения при банкротстве застройщика

Если застройщик признан банкротом, и дольщик не успел зарегистрировать право собственности в Росреестре по какой-либо причине, препятствующей этому, то за признанием права собственности следует обращаться в арбитражный суд, вынесший решение о банкротстве. Иного способа, как признание права собственности в судебном порядке, нет.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве все дела о признании наличия или отсутствия права собственности в случае банкротства застройщика рассматриваются только в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

Банкротство застройщиков:

Банкротство ООО “Компания Промсервис”, застройщика ЖК “Малая Истра”

Банкротство ООО “ЭкспертСтрой”, застройщика ЖК “Новокосино-2”, Реутов

Банкротство ООО “Северное”, застройщика ЖК “Новосходненский”, Химки

Банкротство  ООО “СтройКомфорт”, застройщика ЖК “Белые росы”, Котельники

В арбитражный суд при банкротстве застройщика могут обратиться:

  • дольщик с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место и нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • собрание участников строительства с ходатайством (заявлением) о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых и нежилых помещений в доме и машино-мест.

Рассмотрим следующие варианты, у каждого из которых свои минусы, но именно в третьем случае дольщик становится заложником:

  1. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано;
  2. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  3. собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  4. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован, подписан предварительный договор), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта).

1. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано

В первом случае дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд при следующих обстоятельствах:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • участником долевого строительства заключен ДДУ или Договор переуступки;
  • объектом долевого строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом квартира передана по двустороннему передаточному акту или акту передачи, подписанному в одностороннем порядке застройщиком;
  • регистрация права собственности в Росреестре по какой-либо причине невозможна, например, в связи с отсутствием полного комплекта документов, необходимого для подачи заявления о регистрации права собственности.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, определяющей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, закреплен порядок погашения требований тех дольщиков, кто успел получить передаточный акт до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

 ___ В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

— п. 8. ст. 201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве)

Это означает, что дольщик не должен направлять конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр. Он обязан обратиться в арбитражный суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности.

При этом его дело будет квалифицировано как обособленный спор в деле о банкротстве. И условием успешного исхода дела является соблюдение всех процессуальных нюансов при подаче заявления и в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьи 201.8 Закона о банкротстве (в отличие от судов общей юрисдикции).

За рассмотрение заявления истцу необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей. Судебные расходы, включая госпошлину, в итоге заплатит проигравшая сторона, но в 99% случаев дольщики не могут вернуть эти деньги, т.к. они не признаются арбитражными судами текущими расходами и попадают в порядке очередности в почти безнадежную четвертую очередь.

Поэтому святая обязанность дольщика – как можно скорее, не дожидаясь банкротства застройщика, обратиться в суд общей юрисдикции за признанием права собственности при наличии обстоятельств, не позволяющих зарегистрировать право собственности в Росреестре на законных основаниях. В том числе и потому, что шансы возместить судебные расходы гораздо выше.

Если Вы пропустили возможность обращения в суд общей юрисдикции, мы можем помочь решить проблему в арбитражном суде.

В ином порядке погашаются требования тех дольщиков, кто не успел подписать передаточный акт (или подписал, но по вине застройщика не получил на руки свои 2 экземпляра).

Если акт не подписан, возможны также 2 варианта действий.

2. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан

Первый вариант при отсутствии передаточного акта предоставляет дольщику возможность обратиться в арбитражный суд самостоятельно в порядке, закрепленном в статье 201.8 Закона о банкротстве, минуя конкурсного управляющего и собрание кредиторов, т.е. не включать свои требования в реестр.

В соответствии с пунктом 8.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место или нежилое помещение и при отсутствии передаточного акта.

Суд может удовлетворить его требования только в том случае, если дольщики хотя бы 1/3 жилых помещений в доме, машино-мест, нежилых помещений до признания застройщика банкротом уже обращались в суд общей юрисдикции, и за на ними было признано право собственности в судебном порядке. Либо дольщикам все той же трети жилых и нежилых помещений и машино-мест удалось получить передаточный акт и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре.

 ___ Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:- право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;- осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

— п. 8.1 статьи 201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве)

Как видим, обращение в арбитражный суд осложняется необходимостью трудоемкого сбора доказательств о ранее признанных или зарегистрированных правах на жилые помещения в доме.

3. Собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан

Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.

Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться анием на общем собрании кредиторов.

Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.

Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.

Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры.

Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений.

Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.

Сойдутся ли звезды, будут ли все эти условия соблюдены одновременно в момент ания? Какой отчет об оценке предоставит конкурсный управляющий собранию, какова будет стоимость погашаемых требований, какова позиция кредиторов по обязательствам, не обеспеченным залогом, хватит ли средств для погашения текущих платежей и т.д.? … и процесс может затянуться.

4. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта), дольщик проживает в квартире

Прежде, чем мы рассмотрим четвертый случай, хотим пояснить, что подразумевается под договором и актом.

Законодатель в Законе о банкротстве, в законах № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” и № 218-ФЗ от 29.07.

2017 “О публично-правовой компании по защите прав дольщиков”, а также Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства – на площадке Дом.

рф, равно как и мы в настоящей статье, под договором подразумевают ДДУ, а под передаточным актом – акт приема-передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ (подписанный как обеими сторонами, так и односторонний).

Все иные заключенные договоры и подписанные акты не рассматриваются как основания для защиты дольщиков в соответствии с 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Формально у вас нет Договора и Акта, и вы не являетесь участником строительства, если между вами и застройщиком изначально был заключен предварительный договор, и до банкротства застройщика вы не успели подписать основной договор, т.е. “настоящий ДДУ”, и, следовательно, ключи вы получили вместе с актом о передаче квартиры во временное пользование (застройщики могут по-разному называть этот документ).

Для этой категории дольщиков обанкротившихся застройщиков Урбан Групп, например, Фонд защиты прав дольщиков предлагает только одно решение, такое же, как при незарегистрированном в Росреестре, но оплаченном, в т.ч.

частично, или неоплаченном ДДУ – направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и ждать благосклонности собрания кредиторов и конкурсного управляющего. Процедура аналогична той, что описана выше в варианте 3.

Отдадут ли они добровольно квартиру, как думаете, если вы живете там временно, и этот факт подтвержден актом?

Мы рекомендуем при наличии предварительного договора и если дом сдан, ни в коем случае не включать свои требования в реестр, а обратиться за защитой своих прав в суд.

Главное – иного варианта, как признание права собственности в судебном порядке, к сожалению, у вас нет.

Огромным плюсом будет ваше претензия, направленная застройщику до его банкротства с требованием подписать ДДУ. Даже если вы ее не направляли, ваше право на владение объектом недвижимости можно доказать, положительная судебная практика имеется, в т.ч. арбитражная.

Сложность дела выше, чем в варианте, рассмотренном в п.1. Все остальные моменты, включая порядок рассмотрения дела арбитражным судом, размер госпошлины, аналогичны случаю, рассмотренному в п.1 статьи:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • заключен предварительный договор или иной договор;
  • объектом строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома или здания получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом объект недвижимости  передан во временное пользование по акту или ордеру на вселение (пользование);
  • регистрация права собственности в законном порядке невозможна в связи с отсутствием передаточного акта и зарегистрированного ДДУ.

Мы можем оказать помощь в признании права собственности при незарегистрированном ДДУ и отсутствующем передаточном акте. 

ПОМОЩЬ В ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 16 000 рублейна квартиры, машино-места и нежилые помещенияв арбитражных судах г.Москвы и Московской областиОт консультации до получения вступившего в законную силу определения. При заключенном предварительном договоре или ином договоре, отличном от ДДУ, при наличии акта передачи объекта недвижимости во временное пользование или ордера на вселение, т.е. иного документа, отличного от передаточного акта.ПОДРОБНЕЕ 

Источник: http://www.ddu-jurists.club/priznanie-prava-sobstvennosti-v-arbitrazhnom-sude-pri-bankrotstve-zayastrojshchika.html

Снова противоречия в судебном подходе к нежилым помещениям в банкротстве застройщика

Нежилые помещения при банкротстве застройщика

В актуальных делах о банкротстве застройщиков ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал» обнаружились устойчивые подходы судов к определению судьбы требований участников долевого строительства, заключивших договор с застройщиком о приобретении нежилых помещений.

Проблема подобных требований возникла сразу же после появления первых банкротств застройщиков и связана она с тем, что законом о банкротстве статус участника долевого строительства придавался только тем дольщикам, которые заключили договор на приобретение жилого помещения.  

Остальные дольщики, по общему правилу, являлись обычными кредиторами, во включении их требований в реестр требований о передаче помещений судами (а следовательно, и в наделении такого кредитора привилегированными правами), как правило, отказывалось. 

До внесения поправок в закон о банкротстве и до выхода знаменитой правовой позиции Верховного Суда РФ (Определение от 14 февраля 2019г.

№ 308-ЭС18-15980) дольщики по нежилым помещениям выдумывали всевозможные кредитивы для защиты своих прав, которые зачастую поддерживались судами, а зачастую нет.

Единообразного и, как мне кажется, основанного на прямом регулировании закона, подхода к разрешению таких споров не имелось. 

Различные суды предлагали таким дольщика то расторгать ДДУ, то предоставляли возможность признать право собственности на нежилое помещение, то вовсе отказывали во всех требованиях.

Самым, пожалуй, экстравагантным способом защиты было признание права собственности на долю, соответствующую нежилому помещению, в праве собственности на незавершенный строительством дом.

Подробнее способы защиты прав дольщиков по нежилым помещениям в тот период времени рассматривался нами в статье здесь. 

Казалось бы, точка в этом вопросе поставлена произошедшими примерно в одно время изменениями закона о банкротстве и вышеприведенной правовой позицией Верховного Суда РФ. 

Как мне представляется, регулирование по вопросу защиты прав дольщиков по нежилым помещениям при банкротстве застройщика в настоящее время строится на основе следующих основополагающих принципов: 

1.     Нежилые помещения, имеющие потребительское значение (не имеет коммерческой ценности) являются предметом равной защиты законом о банкротстве, как и жилые помещения. 

Такая защита достигается благодаря закрепленному в статье 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определению участника строительства, под которым понимается, наряду с прочим, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче машино-места и нежилого помещения.

Одновременно, для целей применения данной нормы, в подпункте 3.1. пункта 1 данной статьи, расшифровывается, что под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Таким образом, участники строительства, чьи нежилые помещения имеют исключительно потребительское значение, приравниваются к участникам строительства по жилым помещениям, их требования, следовательно,  должны рассматриваться в том же порядке, кредитор наделается тем же набором прав и обязанностей. 

2.     Требования дольщиков по коммерческой недвижимости включаются в четвертую очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченных залогом имущества должника. 

Состав имущества застройщика, которым обеспечивается удовлетворение требований таких дольщиков, зависит от степени достройки дома: от всего объекта незавершенного строительством вместе с правами на земельный участок до непосредственно того помещения, в отношении которого дольщиком заключен ДДУ.

Так, в деле № А49-10760/2016 (Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2019 года, оставленное без изменения судом кассационной инстанции), требование участника долевого строительства по нежилому помещению признано обоснованным, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов как обеспеченного залогом имущества застройщика – многоквартирного жилого дома и земельного участка, в котором осуществлялось строительство данного нежилого помещения.

Между тем, как показывает практика банкротств застройщиков, в том числе вышеприведенных ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал», в судебной практике данные принципы реализуются по-разному. 

Так например, в деле о банкротстве ООО «МарьиноСтрой» реализуется устоявшийся подход, согласно которому требования на кладовые помещения, мансарды (превышающие по площади порог в 7 кв.м.

) в незавершенном строительством доме рассматриваются арбитражным судом в порядке признания за дольщиками права собственности на долю в незавершенном строительством доме (см.

например определение, определение, определение). 

Такой подход, вероятнее всего, поддерживается судом исходя из каких-либо социальных соображений, однако же, остается не ясным, почему предложенный законодателем и Верховным Судом РФ механизм защиты прав дольщиком по нежилым помещениям не может достичь тех же целей, только на основе норм права. 

Второй пример отступления от изложенных принципов, обнаружен мной в деле о банкротстве ООО «Партнер-Капитал», возводивший объекты в Московской области. 

В данном деле конкурсный управляющий, кредитор и арбитражный суд разошлись во мнении, являются ли требования дольщика по коммерческому помещению (более 7 кв.м.) таким же требованием, как и требование дольщика с жилым помещением.

Суд первой инстанции возвратил кредитору его требование, указав на необходимость рассмотрения данного требования конкурсным управляющим в порядке п.3 ст.201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Апелляционная инстанция (см.

постановление здесь) поддержала данный подход, указав на следующее: 

– в отношении нежилых помещений, применительно к определению статуса участника строительства в деле о банкротстве должника-застройщика, который может претендовать на включение в реестр (единый реестр) по передаче жилых и нежилых помещений, Федеральным законом установлено ограничение (машино-место либо нежилое помещение площадью не более семи квадратных метров). В отношении нежилых помещений иной площади и назначения вышеназванный Федеральный закон № 478-ФЗ изменений не устанавливал, что предопределяет иной режим соответствующих требований, предполагающих его трансформацию в денежное и предъявление в установленном законом порядке.

– В рассматриваемом случае участником строительства предъявлено денежное требование, которое в соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве предъявляется конкурсному управляющему. В силу пункта 3 упомянутой нормы права денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Таким образом, суд приравнял, да не полностью, требования дольщиков по коммерческим помещениям и требования дольщиков по жилым помещения.

В данном определении прослеживается противоречие: с одной стороны, кредитор признается участником строительства (и соответственно, должен наделяться предоставленными законом дополнительными правами), а с другой стороны, суд указывает на невозможность включения его требований в реестр требований о передаче помещений (т.к. требование подлежит трансформации). 

Изложенное говорит нам о том, что единого подхода при разрешении дел о банкротстве застройщика в части вопроса с нежилыми помещениями по-прежнему не имеется, что конечно не может не вредить гражданскому обороту. 

Я полагаю, что проблема нежилых помещений в банкротстве застройщика может быть разрешена за счет формирования Верховным Судом Российской Федерации четких толкований норм закона о банкротстве и публикации постановлений пленумов.

Прочие статьи по теме: 

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Верховный суд определил судьбу нежилых помещений в банкротстве застройщика

Упрощенное банкротство физических лиц

Банкротство: требования кредитора в иностранной валюте

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/10/21/snova_protivorechiya_v_sudebnom_podhode_k_nezhilym_pomescheniyam_v_bankrotstve_zastrojschika

Вс рф: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

Нежилые помещения при банкротстве застройщика

Новости и аналитика Новости Вс рф: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

Верховный Суд Российской Федерации “разгромил” юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом “предъявиться” в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

  • дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
  • именно поэтому статус дольщика “с нежилыми помещениями” фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора;
  • и потому он имеет только одно право – заявить денежное требование;
  • следовательно, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус, причем независимо от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
  • если “банкротный” дом введен в эксплуатацию, то – поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, – оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

  • согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве)  с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
  • при этом согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей” предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;
  • поэтому, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (в порядке параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве или в общем порядке);
  • поскольку надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3,ст. 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
  • ну а в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 подлежит трансформации в денежное (абзац 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

Источник: https://www.garant.ru/news/1263801/

Как дольщику нежилой недвижимости защищать себя при банкротстве застройщика

Нежилые помещения при банкротстве застройщика

Проблемы защиты прав участников долевого строительства жилой недвижимости постоянно находятся в центре внимания СМИ и государства. При этом почему-то мало кто вспоминает о гражданах, вложивших свои деньги в коммерческие помещения. В данной статье рассказывается об основных нюансах защиты прав именно этой «забытой» всеми категории дольщиков.

Защита интересов владельцев нежилой недвижимости в спорах с финансово- состоятельными застройщиками

Если застройщик не имеет проблем с денежными средствами, или, по крайней мере, в отношении него нет банкротного дела, то защита прав собственника нежилой недвижимости происходит в рамках ГК РФ. Ещё проще, когда по ДДУ строительная компания должна передать человеку не только машино-место (гараж, бокс и так далее), но и квартиру.

В этом случае, однозначно, применяется Закон о защите прав потребителей[1]. При некачественном возведении объекта или нарушении сроков его сдачи в эксплуатацию гражданин направляет в суд иск и взыскивает со строителей неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.

[2] Предмет спора в данном случае составляют как жилое, так и нежилое помещение.

Но может ли и владелец коммерческого помещения в жилом доме выступать в качестве потребителя? Может! Ведь он является физлицом и так же заключает ДДУ. То есть он считается дольщиком и потребителем.Например, человек подписал договор и перечислил деньги девелоперу.

Объектом покупки являлось нежилое помещение в многоэтажном доме. Строительная компания нарушила сроки сдачи объекта и не ответила на претензию клиента.

Последний обратился в суд, который опять же, не долго думая, взыскал в пользу истца штраф, компенсацию морального ущерба и неустойку.[3] Более того, опираясь на ЗПП, может защитить свои права даже физлицо-участник долевого строительства офисного центра. Классический пример. Житель Подмосковья заключил со строительной компанией, возводившей офисное здание и подземную автостоянку, договор ДУ. При этом, заметьте, речь шла именно о нежилом строении, а не о многоквартирном доме.

Казалось бы, причем тут закон о защите потребителей? Однако истец выступил в суде как физлицо и заявил, что приобретал недвижимость только для семейных, домашних и личных надобностей. И они (то есть надобности) никак не связаны с предпринимательской деятельностью.

В конечно итоге судья вынес решение, которым обязал застройщика выплатить истцу штраф, компенсацию морального вреда и неустойку.[4]

Таким образом, в обычной ситуации, когда девелопер еще не является банкротом, порядок защиты интересов дольщиков — владельцев коммерческой и жилой недвижимости – является абсолютно одинаковым (за исключением некоторых нюансов).

Сравнение прав покупателей жилой и нежилой недвижимости на этапе банкротства застройщика

А вот на этой стадии пути защиты интересов дольщиков жилой и нежилой недвижимости, увы, но кардинальным образом расходятся. Виной тому (или скорее, причиной) является закон о банкротстве.[5]

В 2011 году законодатель внес в этот нормативный акт главу о порядке банкротства застройщика. Данные нормы поставили в привилегированное положение покупателей квартир.

В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Они не входит в общую конкурсную массу.

После окончания строительства (как правило, оно заканчивается уже в процессе банкротства) требования дольщиков погашаются путем передачи им квартир.

В свою очередь, граждане, заплатившие деньги за нежилые помещения, лишены подобной возможности. Их объекты входят в конкурсную массу.[6] Почему? А потому, что закон не дает возможности этим дольщикам создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилой недвижимости.

В итоге получается, что строительная фирма обанкротилась, не передала помещение владельцам, и право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Гипотетически, конечно, можно исключить из неё недостроенное коммерческое помещение. Однако это происходит крайне редко.

Нужны, действительно, веские основания, чтобы арбитраж принял подобное решение.

Стоит отметить, что когда в законе только-только появилась статья о создании отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, то многие граждане, вложившие деньги в коммерческую недвижимость, стали требовать, чтобы их также включали в данный реестр.

Но арбитражные суды раз за разом отказывали в этом. Некоторые дела в 2015-2016 годах даже доходили до Верховного суда. Однако и он отказывал заявителям.

При этом ВС РФ отмечал, что нормы закона «не предполагают возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Все предельно ясно и понятно.

Защита интересов дольщиков нежилых объектов при банкротстве компании

Что в итоге? В итоге права лиц, вложивших средства в нежилые объекты, защищаются только на общих основаниях. Они предусмотрены нормами о банкротстве. И здесь порядок защиты интересов дольщика зависит не только от стадии процесса, но и от реального положения дел на стройке.

Например, девелопер всё-таки достроил дом. В этом случае физлицо может подать в арбитраж иск и потребовать передать ему нежилое помещение в собственность.

[7] Если суд удовлетворит это требование (а это происходит довольно часто), то решение направляется в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.

Другой вариант. В отношении строительной фирмы введено наблюдение, однако дом не достроен. Кроме того, нет разрешения на его ввод в эксплуатацию.

В этом случае для участия в собрании кредиторов дольщик может предъявить свои требования в арбитраж в течении 1 месяца со дня появления публикации о введении наблюдения. Однако необходимо помнить, что в данной ситуации он не может потребовать передать ему помещение.

Его претензии могут быть толькоденежными.[8] Ведь мы уже говорили выше, что все нежилые помещения попадают в общую конкурсную массу и участник строительства не может требовать погашения задолженности в натуре.

Надо также помнить, что, заявляя на этом этапе свое денежное требование, гражданин фактически отказывается от ДДУ.Поэтому если строители в конце концов возведут дом, то дольщик не сможет претендовать на помещение.

С другой стороны, гражданин при расторжении договора ДУ в связи с нарушением строительной компанией условий соглашения вправе требовать не только возврата всех денег, но и процентов.[9] А это может быть немаленькая сумма.

Ну и наконец, что делать, когда в отношении строителей введено конкурсное производство, а дом так и не был достроен? В данном случае в течении 2 месяцев со дня его объявления участник ДС[10] может включить свои требования в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.

При этому него возникает право участвовать в собрании кредиторов. Претензии дольщика о передаче ему нежилого помещения рассматриваются по установленным правилам.

[11] Следовательно, во время конкурсного производства гражданин может предъявить свои требования, выраженные в денежной форме, без расторжения договора ДУ, а после окончания строительства и вовсе претендовать на получение своего помещения.

И наконец, последнее замечание. Закон считает, что все договоры долевого участия обеспечиваются залогом.[12] А раз так, то при подготовке заявления о включении в реестр кредиторов участник ДС коммерческой недвижимости вправе указать, что его требование обеспечено залогом. Это резко повышает возможность возврата средств и ставит его в привилегированное положение перед другими кредиторами.

Краткие выводы

Итак, защита интересов дольщиков коммерческих помещений при банкротстве девелопера происходит на общих основаниях. По сравнению с ними права участников долевого строительства, подписавших ДДУ на жилье, защищаются законом, конечно, гораздо эффективнее. С другой стороны, не всё так плохо. Здесь есть два важных момента.

Во-первых, требования всех дольщиков считаются обеспеченными залогом. А это резко повышает возможность возврата средств. Во-вторых, в последние годы власти делают всё, чтобы многоквартирные здания, которые возводились обанкротившимися компаниями, были, в конце концов, достроены.

В этом случае дольщики нежилой недвижимости имеют неплохие шансы получить свои объекты в собственность после завершения стройки.

Что же касается участников, вложивших деньги в строительство чисто офисных зданий, то при банкротстве девелопера они действительно сильно рискуют. Им приходится надеяться только на своего юриста и на то, что имущество застройщика покроет все требования кредиторов.

Источник: https://www.irn.ru/articles/40288.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.